Avv. Pietro Ruggeri
25 ott 2026
Il ddl n. 1896 in materia di rilascio degli immobili, alla data del 25 ottobre 2026, non è in vigore ed è ancora in corso di esame in Commissione Giustizia del Senato. Questo è il primo dato da chiarire: le misure più discusse hanno un impatto potenzialmente rilevante su proprietari, conduttori e operatori del settore, ma restano, per ora, proposte normative.
Cos’è il ddl sfratti 2026 e quale obiettivo persegue
Dalle fonti emerge che il provvedimento mira a rendere più rapida ed efficace la restituzione degli immobili, agendo sia sulla formazione del titolo esecutivo sia sulla fase esecutiva vera e propria.
L’intervento non riguarda solo lo sfratto in senso tradizionale, ma tocca più snodi del sistema:
procedimento per finita locazione;
sfratto per morosità;
notificazioni;
esecuzione forzata per rilascio;
termine di grazia e termine di rilascio nella legge n. 392/1978;
mediazione;
domicilio digitale nei contratti di locazione.
La novità principale: l’ingiunzione di rilascio per finita locazione
La riforma più significativa del ddl consiste nella sostituzione del modello attuale della licenza o dello sfratto per finita locazione con una nuova ingiunzione di rilascio.
Secondo il testo:
prima della scadenza del contratto, il locatore può chiedere l’ingiunzione di rilascio, senza dilazione, con effetto dalla scadenza;
dopo la scadenza del contratto, il giudice può disporre il rilascio fissando un termine compreso tra 30 e 60 giorni.
Il decreto dovrebbe essere emesso entro quindici giorni dal deposito del ricorso. È un passaggio centrale, perché sostituisce il tradizionale schema della convalida con un modello più vicino al procedimento monitorio.
Opposizione all’ingiunzione: tempi ridotti e rito locatizio
Il decreto di ingiunzione conterrebbe l’avvertimento che l’opposizione può essere proposta entro venti giorni, secondo il rito previsto dall’art. 447-bis c.p.c. per le controversie locatizie, di comodato e affitto.
Le fonti evidenziano inoltre che:
il decreto sarebbe provvisoriamente esecutivo;
l’opponente potrebbe chiedere la sospensione dell’esecuzione;
la sospensione sarebbe subordinata a eccezioni fondate su prova scritta e alla presenza di gravi motivi .
Sfratto per morosità: cosa cambierebbe davvero
Per lo sfratto per morosità, il ddl non elimina il rito di convalida, ma interviene sul contesto normativo in cui esso opera.
Le modifiche più rilevanti riguardano la legge n. 392/1978 e incidono sui margini di sanatoria della morosità:
da tre a due le volte in cui si può sanare la morosità nello stesso rapporto;
da 90 a 45 giorni il termine di grazia ordinario;
da 120 a 60 giorni il termine speciale nelle ipotesi più gravi;
da 60 a 30 giorni il termine per l’avvio dell’esecuzione dopo la morosità non sanata.
Il testo estende anche allo sfratto per morosità la possibilità di applicare una misura coercitiva economica per il ritardo nel rilascio.
Penalità economica per il ritardo nel rilascio
Un altro elemento di forte impatto pratico è la previsione di una somma dovuta per ogni giorno di ritardo nel rilascio, collegata all’art. 614-bis c.p.c.
Nel testo base del ddl, la misura è fissata nell’1% del canone mensile di locazione per ogni giorno di ritardo. L’analisi dottrinale allegata sottolinea che si tratta di una forma di pressione economica particolarmente incisiva sull’obbligato al rilascio.
Notifiche agli irreperibili: il ddl prova a superare una criticità storica
Le fonti spiegano che una delle difficoltà più rilevanti del sistema attuale riguarda la notifica dell’intimazione quando il destinatario è irreperibile.
Il ddl interviene sul punto prevedendo, nei casi di notificazione perfezionata ai sensi dell’art. 143 c.p.c.:
la non applicazione del settimo comma dell’art. 660 c.p.c.;
l’esclusione della rinnovazione automatica della notificazione, salvo ipotesi di caso fortuito o forza maggiore.
L’obiettivo dichiarato è evitare che l’irreperibilità del conduttore paralizzi o rallenti in modo eccessivo il rilascio.
Esecuzione del rilascio: via il preavviso e tempi molto più stretti
Sul piano esecutivo, il ddl modifica in modo incisivo il meccanismo del rilascio. In particolare, viene abrogato il primo comma dell’art. 608 c.p.c., cioè la previsione del tradizionale avviso di rilascio.
La nuova impostazione prevede che:
decorso il termine indicato nel precetto, l’ufficiale giudiziario possa procedere all’accesso;
se non è possibile eseguire il rilascio il giorno successivo, esso debba avvenire non oltre il quindicesimo giorno successivo.
Secondo l’analisi critica allegata, questa accelerazione rischia di comprimere troppo i tempi materiali necessari al conduttore per il trasloco e per il reperimento di una nuova sistemazione .
Fragilità sociali: quali tutele restano nel testo
Il ddl non ignora del tutto le situazioni di vulnerabilità. È infatti previsto che, dopo l’accesso, l’ufficiale giudiziario possa differire l’esecuzione una sola volta e per un periodo non superiore a 180 giorni se:
la parte esecutata residente nell’immobile ha compiuto 75 anni;
è persona con disabilità grave;
è malata terminale;
oppure nel nucleo familiare residente vi è almeno una persona in tali condizioni da almeno un anno .
In più, nei procedimenti esecutivi di rilascio di immobili abitativi, l’ufficiale giudiziario o l’istituto designato deve segnalare ai servizi sociali la presenza di condizioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità.
Titolo notarile per immobili occupati senza titolo: la svolta del nuovo art. 474-bis c.p.c.
Tra le innovazioni più incisive figura l’introduzione del nuovo art. 474-bis c.p.c., che consentirebbe l’esecuzione forzata per rilascio di immobili occupati senza titolo anche in forza di atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, purché trascritti.
La ratio della norma, secondo l’analisi disponibile, è quella di evitare il previo giudizio ordinario di accertamento nei casi di occupazione sine titulo, spostando la contestazione sul terreno dell’opposizione all’esecuzione.
È uno dei punti più delicati del testo, perché anticipa l’effetto esecutivo senza una previa pronuncia giudiziale di merito sul titolo dell’occupazione.
Domicilio digitale e mediazione: due novità collaterali ma pratiche
Il provvedimento introduce anche altre due misure di rilievo operativo.
La prima è la possibilità, nei contratti di locazione abitativa, di eleggere un domicilio digitale speciale, equiparato al domicilio digitale risultante dai pubblici elenchi per le questioni relative a quel rapporto.
La seconda riguarda la mediazione: il ddl esclude la mediazione obbligatoria nei procedimenti per ingiunzione di rilascio fino al momento dell’eventuale opposizione.
A che punto è l’iter del ddl sfratti 2026
Le fonti parlamentari consentono di ricostruire con precisione lo stato del procedimento.
Il ddl:
è stato presentato il 12 maggio 2026;
al 14 ottobre 2026 risultava ancora in corso di esame in Commissione Giustizia del Senato.
L’iter è stato articolato e ha compreso:
audizioni di associazioni di proprietari, magistrati, notariato, avvocatura, ufficiali giudiziari e operatori del settore;
passaggio dalla sede redigente alla sede referente;
presentazione di 211 emendamenti.
Le Commissioni consultive hanno espresso i rispettivi pareri, tra cui:
parere non ostativo della Commissione Bilancio;
parere favorevole con osservazioni della Commissione Politiche UE;
parere favorevole della Commissione Affari sociali .
Emendamenti discussi: vigilanza privata, registro dei morosi, IMU
Un ulteriore profilo utile per la lettura giornalistica del ddl è quello degli emendamenti.
Dalle fonti emerge che nel dibattito parlamentare sono state proposte, tra le altre:
la possibilità di assistenza dell’ufficiale giudiziario da parte di istituti di vigilanza privata, a spese del procedente;
l’istituzione di un Registro nazionale degli inquilini morosi o di una Banca dati nazionale del merito locatizio;
una penalità minima di 50 euro al giorno per il ritardo nel rilascio;
l’esenzione IMU durante la procedura di sfratto per morosità e ulteriori riduzioni per il canone concordato.
Va però sottolineato un dato essenziale: le fonti li descrivono come emendamenti proposti, non come norme approvate.
Le principali criticità del ddl rilascio immobili
Le stesse fonti fornite evidenziano più di una criticità.
In particolare, vengono segnalati:
1. il rischio di una compressione eccessiva dei tempi di rilascio;
2. l’eliminazione del preavviso di rilascio come possibile squilibrio nel sistema esecutivo;
3. la riduzione del termine di grazia da 90 a 45 giorni;
4. la necessità di un miglior bilanciamento tra tutela della proprietà e tutela dell’abitare.
Anche nei resoconti parlamentari emergono perplessità su notifiche, fragilità sociali, ruolo dei privati nell’esecuzione e impatto della riforma sui soggetti economicamente più deboli.
Conclusioni: riforma forte, ma non ancora definitiva
Il quadro che emerge dalle fonti è netto: il ddl n. 1896 rappresenta un tentativo organico di accelerare il rilascio degli immobili e di rafforzare l’effettività della tutela del proprietario.
Le direttrici principali sono chiare:
procedimento più rapido per la finita locazione;
tempi più stretti nell’esecuzione;
riduzione degli spazi di sanatoria;
apertura a titoli esecutivi notarili per occupazioni senza titolo.
Allo stesso tempo, i documenti mostrano che il punto più controverso resta il bilanciamento tra velocizzazione del rilascio e tutela delle situazioni abitative vulnerabili.
Ad oggi, quindi, il dato giuridicamente corretto resta questo: il ddl sfratti 2026 è ancora in discussione, e le sue misure più incisive non sono ancora diritto vigente.
A cura dell’ Avv.Pietro Ruggeri